2024년 부동산 시장, 전세가 상승과 분양 열기로 활기 되찾나?

NH투자증권은 2024년 부동산 시장이 전세가율 회복과 분양가 상승으로 인해 거래량이 증가하고 가격 상승이 예상되는 실수요 시장이 될 것으로 전망했다. 이 분석은 최근 발간된 '2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족' 보고서에 담겨 있다. 보고서는 2024년 시장의 전반적인 상황과 2025년으로의 전망을 다루고 있으며, 지역별 차별화가 더욱 강화될 것이라는 전망을 포함하고 있다.

2024년 4분기에 들어서면서 기준금리가 인하되었지만, 대출 규제와 매도호가 상승으로 부동산 시장은 정체국면에 접어들었다. NH투자증권은 이러한 정체가 일시적인 현상인지 지속적인 흐름인지 판단하기 위해 2025년 1분기를 중요한 시점으로 보고 있다. 내년에는 강보합세가 예상되며, 상승과 하락 지역의 차별화가 더 가속될 것으로 분석되었다.

전월세가격 상승, 금리 인하 기대감, 그리고 선호 지역의 공급 부족 등이 상승 요인으로 작용하면서 국지적 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다. 특히, 대출 관련 추가 규제와 금리의 방향성이 주요 변수로 지목되고 있다. 또한, 2024년에는 전세가격 상승과 분양시장 열기가 아파트 매매 시장에 긍정적인 영향을 미쳤다고 보고되었다.

전국적인 전월세 시장의 상승세는 계속되고 있으며, 서울의 평균 전셋값은 2024년 3월 이후 전고점을 넘어서 상승세를 유지하고 있다. 2024년 9월 기준으로 전국의 전셋값은 2021년 11월 고점의 98% 수준에 도달한 것으로 나타났다. 이는 매매가격과 전세가격이 함께 상승세를 보이며 연관성을 유지하고 있음을 시사한다.

한편, 올해의 분양 물량은 증가했으나 입주 물량은 감소하는 추세를 보이고 있다. 2024년 9월까지 누계 인허가 물량이 약 19만1000호로 집계되었으며, 이는 최근 3년간 동기 대비 적은 수치이다. 수요 측면에서는 가계 소득 격차가 확대되고 있으며, 하지만 1인당 국민총소득(GNI)은 지속적으로 상승하고 있다는 점도 주목할 필요가 있다.

NH투자증권의 전문가들은 대출 규제에 따른 거래량 감소가 일시적일 것으로 보지만, 앞으로의 경제 성장률 전망은 낮아지고 있으며 글로벌 경제의 불확실성은 커지고 있다고 지적하고 있다. 이러한 외부 변수와 금융 여건이 향후 국내 부동산 시장에 미치는 영향이 크다고 평가하고 있다. 추가적으로 DSR(총부채원리금상환비율) 도입과 가계부채 관리 정책에 의해 단기적인 수요 위축이 예측되나, 대출 한도의 회복과 정책 모기지 효과로 전반적인 하락 가능성은 낮다고 분석되고 있다.